土地診断と収支計画って

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「リビンマッチ・土地活用」今回は「土地診断と収支計画」です。

賃貸住宅の経営を考えた場合には土地診断と収支はかならず行っていただくことをお勧めしています。というのが、賃貸住宅は建てれば必ず儲かる、借り手があるというわけではないからです。土地活用であればなんであれその後の収益性という点には間違いありません。とはいえ、先行投資の大きな活用には特に念入りな準備が必要なのです。地域によっては、需給バランスにゆるみがあります。事前には、かならず所有する土地や周辺の状況についての調査や診断を行うようにしましょう。

土地診断とは

調査とはいったいどんなことを調べるのか、それは周辺の賃貸需要の動向・周辺の開発計画、つまり将来性などをチェックしていくことです。事業としての可能性をみるのは経営者としては当然のことですが、土地活用の場合には法律的な制約や近隣との調和、土地の特性・条件なども調べましょう。「どのようなタイプの 賃貸住宅を建てたらよいか。入居者のターゲットはどのあたりにしばったらよいか」といったプランづくりが今後の成功の鍵になってきます。

収支計画のポイント

土地活用を考える上で同様に大切なのが収支計画です。確かな収入予想をもとに「実収入」や「不動産所得」をつかむ 同時に、賃料相場にあわせて長期的な収支計画、入居者の確保や管理方法もかためておくことをお勧めいたします。可能であれば、相続税や所得税などの税務対策についても、検討していくとよいでしょう。短期・中期・長期など段階的に「どのような効果があるか」、「どのような費用が必要となるのか」等をつかんでおくことも重要です。

収支計画を考える上では毎年の総収入から支出を差し引いた「収支計算実収入」とともに税務上認められる収入から必要経費を差し引いた「損益計算不動産所得」についてもよく調べていただくことをお勧めします。

収支計算では、所有する物件がいつ黒字になるか、採算性とか利回りなどがつかんでいくことです。その際ポイントになるのが、ベースになる賃料水準が適正か、途中でどの程度の値上げが見込めるか、入居者の予想 回転率、空室発生率、ローンの金利、借入額、返済期間などです。もちろん実際の運用を行う場合には予想外の出費にみまわれる場合もあります。とはいえ、入居者に対して良好な居住環境を維持するために修繕費、住宅の保守や管理業務にかかる費用を正確に見積もっておくことで安定した土地活用が可能となります。収支計画についてはできるだけ最悪の状況を想定していくとよいでしょう。そのケースでの収支状況、赤字が生じるのであれば、どのくらい の金額、期間まで耐えられるかをつかんでおきたいものです。

損益計算は、所得税や住民税などの課税対象になる不動産所得の動きを予測するものとなります。サラリーマンや個人事業主問わず、賃貸事業のほかに所得のある場合には、不動産所得の黒字・赤字は、その所得を損益通算して課税されることになります。つまり仮に賃貸事業で一時的な赤字が生じた場合についても、節税効果によって赤字分の何割かは負担が軽くなるといったこともありますので、悲観する必要はありません。賃貸専業の場合には、所得税・住民税の先行きをみるだけでなく、青色申告を行った場合、赤字が生じても3年間繰り越しによって、黒字の年の課税所得の引き下げが可能な場合もあります。これらを想定に加えてもよいでしょう。

これらの予想を正確に行うために専門家の知恵をフルに利用することが大切です。可能であればその土地を熟知した業者をパートナーに剪定することで、土地活用をスムーズに実施することが可能となります。その点で賃貸経営を行う場合にもリビンマッチの活用するメリットは大きいと言えるかもしれません。

プラン段階での土地診断、経営計画の立案、相続税や所得税の節税効果などの予想は、未経験の方にとって、とても手に負えないと思う場合もあるかもしれません。住宅メーカーや賃貸物件を取り扱う不動産会社などにアドバイスを求め、その知恵、ノウハウをフルに利用することを考えるとよいでしょう。その面では、一括の問い合わせを行う場合にも、信頼できるパートナーであるのかを考えていくことが大切です。

賃貸住宅などの事業で実績をあげている有力な住宅メーカーでは、土地の診断から収支計画 の立案、入居者の募集とその後の管理、建物のメンテナンス、さらには税務・法律上のコンサルテー ションなどに至るまでトータルで引き受ける体制を整えている業者も少なくありません。 つまり、賃貸事業のマネジメント全般について、オーナーが事前、事後に抱く不安、不明な点を解消するサービスを強化しているわけなのです。リビンマッチを利用して資料を集めた場合にはこのような点に着目すると最適なパートナーを剪定することができるでしょう。

 

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