賃貸すると相続税が安くなる?

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「リビンマッチ・土地活用」今回は「賃貸すると相続税が安くなる?」です。

リビンマッチを活用し、土地活用を検討されている方必見。土地活用の知識についてご案内します。今回はリビンマッチの土地活用でも案内しているマンションやアパート、賃貸住宅での土地活用について、相続税の面から考えていきます。

相続税を軽くする方法としてまず挙げられるのが、相続財産の評価を低くすることです。とはいっても相続財産の価値自体を減らしてしまってはなんの意味もありません。

相続財産の価値を保ったままで、いかにして相続税上の評価だけを下げるか?がポイントとなります。

更地に賃貸住宅を建てると評価額は低くなる?

更地のままの土地や駐車場としての貸し出しを行うのも有効です。

自宅の敷地などを相続税の計算上「自用地」、賃貸住宅など を建てた土地を「貸家建付地」といいます。自用地と貸家建付地は、相続税法上の評価に大きな差があります。貸家建付地は自用地に比べ評価が低くなるのです。

貸宅地の評価額は下記の計算となります。

路線価×敷地面積×(1―借地権割合)

ただし、購入してから3年以内の土地(被相続人の居住用は除かれる)については購入した金額が評価額になってしまう点に注意が必要です。

小規模宅地等はさらに評価減の特例などもあります。

※通常の貸家建付地の評価減とは別に、面積が二○○m以下の「小規模宅地等」に対する評価額の減額措置もある。これは、相続財産すべてのなかで二○○mまでが対象となり、自分が住むための宅地 の場合と、貸家建付地のような事業用の宅地の場合では評価減の計算が異なる。居住用宅地の場合に は、六〇%の評価減。事業用宅地ならば七〇%の評価減を受けることができるなど青空駐車場や遊休地などの場合には、この評価減の対象にはなりません。

賃貸住宅の敷地であっても、賃貸の規模が小さい場合には事業用宅地として認められません。 一戸建ての賃貸住宅の場合でおおむね五棟以上、共同住宅形式の場合でおおむね一〇室以上ならば心配はありませんが、それに満たない場合には収入や管理面などで個別に判定されるので注意が必要です。

ケース1

400mの敷地に自宅が建っているケース(借地権割合は70%)。土地の相続税評価額は一当たり50万円。現状の相続税評価額は、

「(土地の自用地評価)400m×100万円=4億円

(小規模宅地等の評価減) 200m×100万円×60%= 1億2千万円

4億円―1億2千万円 =3億8千万円。

つまり、評価額は3億8千万円となるのです。

ケース2

同じ400mの敷地に10室以上の賃貸住宅が建っていた場合

(土地の自用地評価) 400m×100万円=4億円

(貸家建付地としての評価)

400m×100万円×(170%×30%) = 3億1600万円

(小規模宅地等の評価減) 200m×100万円×(170%×30%)×70%=1億1060万円

3億1600万円 -1億1060万円 = 2億540万円 となります。

自宅の場合に比べて評価額が7460万円も軽くなるのです。

建物の評価額は実際の建築費の半分

土地ばかりではなく建物についても実際の価格と相続税評価額には違いがあります。これは特別に 評価減の仕組みがあるというよりも、建物の相続税評価額である固定資産税評価額そのものが、実際の建築価格の半分程度にしかならないことが多いということからきています。例えば3千万円で自宅を新築した場合については、固定資産税の評価額が1500万円程度であり、それがそのまま相続税評価額になるのです。

また、同じ建物でも賃貸住宅の場合にはさらに評価が下がります。賃貸住宅の場合は、貸家評価が適用されます。次の算式で評価が決定します。

貸家評価額 = 建物の評価×(一借家権割合)

つまり借家権割合の分だけ評価が低くなるということになります。

借家権割合は30%の場合、自宅の場合と同様の3千万円で賃貸住宅を建てたときを考えていきましょう。

まず、建物の固定資産税評価額は自宅のときと同じ1500万円となります。そこからさらに借家権割合分が引かれます。

1500万円×(1-30%)=1千50万円 となります。実際の建築費3千万円の3分の1程度まで下げることになるのです。

預金で3千万円持っていた場合には、額面がそのまま相続税評価額となりますが、これに対して、3千万円を使って、住宅を建てると、自宅なら1500万円、賃貸住宅だったら1050万円の評価となり、それぞれ評価額が低くなります。

※ただし、建物についても土地と同様で、建ててから3年以内は取得価格(建設費等)での評価となってしまいます。(経過期間の減価償却費 = 定額法は差し引きできる)。

 

つまり土地活用は相続税対策としても有効なことをご理解いただけましたでしょうか。

土地活用での相続対策をお考えの場合は、リビンマッチおすすめです。

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