こんにちは、リビンマッチ公認！リビンマッチの歩き方～損をしない土地活用とは？～です。
リビンマッチはリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する日本最大級の不動産業界全体を網羅する比較ポータルサイトです。
「リビンマッチ・土地活用」今回は「土地活用の目標設定の必要性と土地活用方法の選び方」です。
所有している土地活用に悩む人は多いものです。インターネットで土地活用を検索してみると、さまざまな活用事例が出てきます。しかし、「所有している土地を利用しないのはもったいないから」は辞めましょう。土地活用は目的に沿って適切な方法を選ぶことが大切です。ここでは、どのように土地活用を検討すればいいのか、最適な土地活用方法のメリットとデメリットを踏まえて解説します。
土地活用で大切なことは「どのようにして土地活用するのか?」を考えること
「所有している土地を利用せずに、固定資産税を払っているからもったいない」というような理由で、土地活用を考える人は多くいます。アパート経営・テナント経営・駐車場経営・太陽光発電など土地活用方法を最初に考える人はいますが、大事なことは「どうして土地活用をするのか?」という目的を設定することなのです。なぜ、目的が大切なのかを、ここの項目では紹介していきます。
土地活用の方法を検討する前に考えるべきこと
土地活用方法をネットで調べる人は多いですが、土地活用をする目的を明確に設定している人は少ないです。「とくに利用していないのに、固定資産税を払っているからもったいない」などの理由で、多くの人が土地活用を検討している場合も。
土地活用方法は種類がたくさんあります。実現性の高いもの、リスクの低いもの、転売しやすいもの、収益性の高いものなど。だからこそ、土地活用で何を実現したいのか目的を設定する必要があります。
土地活用の目的について考えましょう
土地活用を考えだしたキッカケはなぜでしょうか?「相続で土地を引き継いで、どのように活用していけばいいのか悩んでいる」「復習が欲しくて不動産投資に興味がある」など理由は、人それぞれです。
それぞれ理由が違うからこそ、目的を定めて自分にピッタリの活用方法を選ぶことが大切になってきます。
土地活用は「売るのか」「貸すのか」「建てるのか」の3つの軸で考える
- 土地を所有することにこだわらずに、現金化を検討している場合
土地を残すことに強いこだわりがない場合は売却が一番良いかもしれません。しかし、その土地がある場所や土地の状況によっては、売却価格が理想の金額と大幅にかけ離れてしまうことがあるので、注意が必要です。土地の価格の査定は無料で行ってもらえるので相談をしてみてもよいでしょう。 - 先祖から引き継いだ土地を、そのままの状態にしておきたい場合
先祖の土地を守っていきたい場合は、その土地をそのまま活用していくことが理想的です。そのため、売却するという方法は選択肢の中から消えるでしょう。そのまま活用するには、立地場所や土地の状況に応じて利用方法を替えなければ、有効活用することができません。貸した方がいいのか、太陽光発電のように自己利用した方がよいのか、大きく変わってきます。 - 土地活用をして収益を得たい場合
副収入を得たいと思っている人が漠然とイメージするのは、アパート経営やマンション経営でしょう。多くの人が賃貸物件を建てるのには次の2つの理由があります。
- 土地や建物の相続評価が低くなるので、相続対策を期待することができる
- 賃貸住宅経営は、比較的安定した収益を期待することができる
しかし、賃貸物件を建てたら終わりであるというと、そうではありません。賃貸物件を建てるという選択をする場合は、周到な調査や綿密な事業計画が必要となるのです。
たとえば、ソーラーパネル設置型の賃貸物件を建てれば売電収益も得ることができます。このように経営視点を持つことが賃貸物件を建てて収益を得る際には必要なのです。
土地活用方法のリスクとメリットを徹底解説
土地活用の目的が設定できたら、次は土地をどのように活用していくかを決めていきます。ここでは、目的別におすすめの土地活用方法をお伝えしていきましょう。
費用や予算を抑えたい場合のおすすめの土地活用方法について
土地活用をはじめる際に、可能な限り初期費用を抑えたいと思う人もいるでしょう。初期費用を抑えられる土地活用方法について紹介していきます。
- 駐車場経営
駐車場経営の最大のメリットは、初期費用を多くかけずに始めることができます。所有している土地をアスファルト舗装する必要が出てきますが、費用は約100万円前後でしょう。立体駐車場になると初期費用はかかってしまいますが、予算と需要があれば元を取ることができます。土地を所有している人であれば、誰でも気軽に始めやすい土地活用方法です。駐車場経営のリスクは、立地場所にもよりますが収益が見込みづらいでしょう。アパートやマンション経営のように安定的に収益が入ってくるわけではありません。また、アパートやマンション経営と比較をしてしまうと、収益は低くなってしまいます。 - トランクルーム経営
トランクルームのメリットは、土地の広さにもよりますが、初期費用を抑えて気軽に始めることができます。個人で経営を行うレベルのトランクルーム経営であれば、初期費用は数百万円程度で始めることができるでしょう。しかし、初期費用が少額な分だけ、収益性も低いのがトランクルーム経営のデメリットです。
資金回収期間や転用性で選ぶ土地活用方法
初期費用を支払ったら、早めに資金回収をしたいと思うものです。ここでは、資金回収期間が短い土地活用方法を紹介していきます。
- テナント事業経営
テナント事業経営は、賃貸物件の経営よりも家賃を高く設定することができる土地活用方法です。家賃を高く設定することで資金回収期間は早いですが、テナントが埋まらなければ回収できないという事態にもなってしまいます。しかし、建てるのであれば、店舗併用賃貸住宅などにすることでリスクを軽減することも可能です。
リスクの小ささで選ぶ土地活用方法
土地活用に挑戦をする場合、できる限りリスクを抑えたいと考えてしまいます。ここでは、リスクの小さな土地活用方法を紹介していきます。
- 太陽光発電
太陽光発電は、建物を建てずに太陽光を設置するだけです。賃貸経営と比較すると収益性は衰えますが、それでも定期的に収益を得ることができるので、リスクは少ない土地活用方法。しかし、相続時の評価額に反映されないので、相続時の節税対策には効果がありません。
高い収益性で選ぶ
土地活用で大きな収入を得たいと考えている人もいるでしょう。ここでは、収益性の高い土地活用方法を紹介していきます。
- サービス付き高齢者住宅経営
サービス付き高齢者住宅経営は、収益性の高い土地活用方法です。これからは、高齢者の人数の割合が増えていく一方なのでニーズもあるでしょう。しかし、サービス付き高齢者住宅を建てるには、莫大な初期費用が必要です。
また、立地は重要視されてはいませんが、用途が限定された建物で転用しづらいです。高い収益性も得られますが、条件が厳しいリスクがあることも把握しておきましょう。
相続対策として選ぶ土地活用方法
相続対策として土地活用を検討する人もいるでしょう。ここでは、節税対策につながる土地活用方法を紹介していきます。
- 賃貸物件経営（アパート経営・マンション経営）
賃貸物件経営は、宅地に対して最大80％の評価を下げることができるのです。宅地、貸家の敷地、貸家のすべてを満たすことができる賃貸物件経営は資産価値を損なわずに、僧増税評価額を大きく下げられます。だから、相続税の節税対策には、アパート経営がオススメ。
土地活用では目的を設定して、メリット・デメリットを踏まえて考えよう
土地活用で大切なことは「目的」を設定することです。また、土地活用方法は、それぞれメリットとデメリットがあります。どのような土地活用方法があるのかを、まずは理解してみましょう。そして、土地活用で実現したいことはなにかを明確にして適切な土地活用をしていくことが大切です。
