「リビンマッチ・土地活用」今回は「失敗しない土地運用のノウハウとは?」です。

土地の活用をしたいと思っている理由は人それぞれです。思いがけずに土地を親や祖父母から相続してしまい、どうしたらよいかわからず困っている。また、将来を見据えた資産運用の一つして、土地運用を検討しているが、具体的な運用方法で迷っているケースがあります。
やみくもに現在の運用方法のトレンドは、これというように運用方法を決めることはでません。
人によって、現在の土地の状況、自身の資産状況、未来に起こる相続への対策など土地を運用するために考慮しなければいけないことはたくさんあるのです。つまり人によって最適な資産運用は異なります。
今回は、今後運用をする際に参考にできるように、それぞれの目的や資産状況などに合わせて、おすすめの運用方法をご紹介します。

主な土地運用の方法を比較

土地の運用方法はいろいろ。
そして、土地運用による収入はほぼ、ハイリスクであればあるだけハイリターンとなっているのです。
土地の運用方法としてはまず転用性、収益性、実現性を考えるなら売却が簡単です。ただし、売却してしまうと資産として売却金額は残りますが、土地がなくなってしまいます。
自分の資産からあまり初期費用を出せないのであれば、貸地や駐車場経営がおすすめです。ただし、初期費用が少ない分収益性は低くなってしまいます。
将来の相続税のことを考えるのであれば、賃貸住宅つまりアパート経営やマンション経営がおすすめです。土地に住宅が建っているということから相続額の評価を下げられるため、相続税の対策となるのです。また、相続税を納めるのが難しい場合は、売却することも可能です。
土地の運用のために投資した金額をどのぐらいで回収できるのか、またいざ別に土地を転用をする場合はどうなるのかが気になるのではないでしょうか。その場合は、賃貸住宅、事業用賃貸、店舗用住宅の賃貸、ソーラーパネル運営などがおすすめの運用方法に挙げられます。これらの運用方法は、投資した費用の回収期間が比較的短く、転用性が高くなっています。
土地の運用方法とは一つの転用性があるからなどの理由から選ぶのではなく、いろいろな理由を考慮して選ぶようにしましょう。

初期費用をおさえた土地運用

いざ土地運用を行おうと思った場合、まず問題となるのが資金です。
何か運用を始めようとしても、まず自己資金が用意できないという場合も多くあります。今回は初期費用をおさえてもできる土地運用をご紹介します。

定期借地

定期借地は、自分の土地を事業用や住宅用の賃貸運営事業者に10~30年程度の長い間まとめて土地を貸し出します。そして見返りとして、まとまった額の賃料を得るというシステムです。
もし土地をマンションにした場合は、土地を借りた運用会社がマンションを建てたりするため、土地を貸した人は全く初期費用がかかりません。
また、貸した土地の運用方法によっては、賃料が上がる可能性さえあるのです。
しかし、デメリットとしては、自分の土地なのに10~30年という長期間賃貸に出すため、将来何かに他のことに利用したいというときには、すぐに利用できません。
例えば、その土地に結婚する子どものための家を建てようとしても、賃貸期間が後2年残っているなどの場合があるのです。

駐車場

駐車場といっても月極駐車場経営とコインパーキング経営に分けられます。
月極駐車場経営は、単純に駐車場の枠がわかるように、区切っただけの状態から始められます。そのため初期費用が大体数十万円程度からとかなり安くなっています。
月極駐車場といっても、管理や運営、募集などを不動産会社に委託する管理委託方式、駐車場丸ごと不動産会社に貸す一括借上方式があります。
コインパーキング経営は、土地を丸ごと貸す場合において初期費用がなくても、経営をスタートできます。また、自分で整備をして運営と募集などについては不動産会社に依頼する自己経営方式があります。
初期費用がほとんどかからない分、収益性はとても低くなっています。
利益は、おそらく固定資産税などを支払ってしまったら、ほとんど残らないという程度のものです。
さらに、「お金に困ってしまい、すぐに売却したい」「今は持っていてもいいけど、いずれは売りたい」などそんなときは、土地にほとんど手を加えていないことからすぐに売却ができる月極駐車場経営のほうがバランスがとれています。

トランクルーム

トランクルームの経営には、大きく分けると二つあります。土地の上にコンテナを設置するコンテナ型、建物の一部(一階や地下)のスペースをロッカーや仕切りを置いて、区別をして貸し出すルーム型です。
コンテナ型にするのかルーム型にするのかにより費用感が異なりますが、約数百万の初期費用があれば始められます。
さらに、トランクルームの立地によりますが稼働率がよければ、収益性はかなり高くなるでしょう。
また、経営方法によっても多少の変動はあります。トランクルーム用に土地を貸し出す事業用定期借地方式、コンテナや施設を土地所有者が用意をして、トランクルームの業者に貸し出す一括借上方式、土地所有者が自身で経営し、集客や管理を業者に委託する業務委託方式です。
事業用定期借地方式と一括借上方式については業者任せの部分が多いので、土地所有者の負担は少ないのですが、業務委託方式は土地所有者が自身で経営を行うため負担は多くなっています。
コンテナ等を廃棄すれば、土地を売却したり、貸地に出したりできるため、転用性も高くなっています。

ソーラーパネル

ソーラーパネルの経営は、土地や建物の屋根にソーラーパネルを設置して、ソーラーパネルにより太陽の光を電力に変換して、その電力を電力会社に売電して利益を得るものです。
現在、法律により定められた「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」で10~20年間固定で売電ができるため、長期で安定のある収入が期待できます。(ソーラーパネルの設置数により異なります)
また、空室により収入が変動してしてしまうアパート経営よりは安定性があります。
ただし、初期費用として、ソーラーパネルの設置費用がソーラーパネル1KWあたり約40万円かかります。土地の広さによりますが、30KW設置するだけで、約1,200万円かかる計算です。駐車場経営やトランクルーム経営よりは、ソーラーパネル経営のほうが初期費用のかかる可能性があります。

資金回収期間や転用性を考えた土地運用

土地運用をする際には、どの点を重視するかによって運用が異なります。いくら土地運用をうまくやっていたとしても長期化すればするほどリスクは高くなるため、なるべく危険を回避したい場合は資金回収期間が短いほうがよいでしょう。また、ある程度の期間は土地運用もしたいけど、20年後に子どもが結婚するころには子どものための家を建てたいなど、いつか土地を別の方法で使いたいと考えているような場合は、転用性が高いほうがよいでしょう。
今回はそんな二つのケースに合わせてそれぞれのおすすめの運用方法をご紹介します。

アパート経営・賃貸住宅

アパート経営や賃貸住宅経営は、土地にアパートや賃貸住宅を建てて、一般の人に貸し出して、賃料をとり収益とします。
この方法は、一般的に多く行われている土地運用方法で、相続税の対策としては、一番に検討するべき方法です。
初期費用としてかかる費用は高く、数千万~数億円。ただし、費用が高くなければ相続税対策としては効果が弱くなってしまうため、この費用については自身の資産状況から決めるようにしてください。
収益性は、その土地の立地によってしまうところが高いため、幅が広くなっています。しかし、収益率は高い方であるため、投資した費用の回収期間も短くなっています。さらに、運営方式によっても、自己管理であればまるまる収益となりますが、一般管理やサブリースでは、管理を不動産会社や事業会社に依頼するため収益性が下がってしまうのです。
また転用性としては、住宅であるため、募集が埋まらないようであれば自身や自身の子どもが住むなどすれば、簡単に転用できます。

高齢者施設経営

いわゆる老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅を経営することです。
高齢者施設経営は、建物を建ててすぐにスタートできるほど簡単ではありません。初期費用としては、数億円程度かかってしまいます。さらに、基本的に、介護事業者などと事前に共同して計画が必要で、施設の種類によっては自治体の開設許可などが必要となります。
それだけ手間がかかる経営ですから、収益性はかなり高いほうとなっています。そのため、投資費用の回収期間が短くすむのです。また、住宅に転用もしやすいことが多いため転用性もそれなりに高くなっています。

そのほかの運用方法

今までご紹介した土地運用方法のほかにも、収益性の高いものを選ぶなら、店舗併用住宅地という運用方法があります。店舗と住宅からの家賃収入が見込めるため、かなり収益性が高いのですが、立地により収益が異なるのです。
相続税を軽減するための運用方法は、土地に家を建てることにより土地の相続税での評価額を下げる賃貸住宅などですが、このほかにも売却があります。土地自体を売却してしまえば、現金化できるため複数の人数で分けやすいのです。

まとめ

今回は、土地活用をしたい人のために、初期費用があまりかからない運用方法、収益回収期間が短い運用方法、転用性が高い運用方法など、さまざまな方法をご紹介しました。
土地を運用するということが、とてもハードルが高いと思われていたかもしれません。しかし、今回は運用方法ごとの特性が、わかるようになっているのでぜひ参考にしてみてくださいね。