「リビンマッチ・土地活用」今回は「土地信託について(2)」です。
土地信託というのは簡単におさらいしますと、所有する土地の運用を信託銀行もしくは信託会社に委託し、得た利益から受託者側の経費や信託報酬などを差っ引いた分が配当されるという仕組みになります。

その際、信託契約が結ばれている間のみ、土地の委託者は信託受益権を受ける代わりに土地の所有権を受託者(信託会社)に移転登記しなければならない、ということでした。
詳しくは前回をご参照いただくとして、今回は土地信託の大まかな流れについてご紹介させていただきます。

土地信託の流れとは

土地信託の流れとしては、信託契約によって信託受益権を得る代わりに土地の所有権が信託会社に移り、信託会社が土地を使って運用を行って、運用益が出たら報酬を受け取り、最後に信託契約が終われば土地が返ってくる、という手順をたどります。
一つひとつ順を追って説明していきたいと思います。

信託契約を結び信託受益権を取得
土地信託でもっとも重要なことは、信頼できる信託先を探せるかどうかに尽きます。
有効なノウハウをしっかりと持っている信託会社を見つけることができれば、土地信託は半分成功したようなものといえます。
逆に有能ではない信託会社を選んでしまった場合には、利益を上げることは非常に難しくなってしまいます。

前回説明いたしましたが、信託先は信託銀行と信託会社に分けることができます。
大手都市銀行のグループ会社である信託銀行は、知名度も高く経営も安定しているとは思われますが、さまざまな分野の信託を請け負っていますから、その分土地信託の分野に特段優れているわけではない可能性も否定できません。

逆に信託会社は信託業務を専門に行っているために、ノウハウは十分蓄積されていると思われますが、経営の規模や安定性の面では信託銀行よりも劣るため、不安視されてしまう傾向もあるようです。
どの信託先であっても得意とする部分とそうでない部分はありますので、複数の候補から探して絞り込んでいくようにしましょう。

なお、信託契約を結ぶと委託者は信託受益権を得る代わりに、土地の所有権を一時的に失うということは前回述べたとおりです。
土地の所有権は信託会社に移り、受託者への移転登記も必要となります。

信託会社は運用方法として賃貸経営で利益を出していくことがほとんどです。
賃貸収入で借入金を返していくため一定の期間を必要としますので、土地信託の契約期間は10年~30年の長期契約になるケースが多くなります。
そして契約終了後に延長したければ、更新することも可能です。

信託会社による土地運用
委託者から信託を受けた受託者(信託会社)は、その土地を使って収益を得る方法を考えます。
その土地がアパートに向いていると考えた場合には、アパートを建て、駐車場経営が向いていると考えた場合には、その土地を駐車場にします。

事業計画は、基本的には運用を委託された信託会社が立てますから、委託者がすることは提供される事業計画に同意することぐらいで、事業参加する必要はありません。

なお、事業に必要な建設費は、信託会社が金融機関から借り入れます。
建設会社の手配からテナント募集、物件の管理など、面倒な作業もほとんど信託会社、もしくは信託会社からさらに委託を受けた業者がやってくれますし、連帯保証人になる必要もありませんので委託者はリスクを負わずに済みます。

土地信託の配当
信託会社が土地をアパートや駐車場として活用することによって賃料が入ってきます。
この収入の中からアパートや駐車場を作るのに必要となった借入金の返済を行い、テナント募集や物件管理をしてくれる会社への報酬、それに税金の支払いも行います。

そしてもちろん受託した信託会社にも信託報酬を支払います。
こういった諸経費を差し引いてなお利益が残った場合、委託者は配当を受け取ることができます。
また、賃料収入や経費はさまざまな事情によって変動しますので、月ごとに配当があったり無かったりと、安定した収入が約束されるわけではありませんので注意が必要です。

それどころか、賃料不足で赤字が続けば追加投資を求められることもあります。
信託期間中に契約を解除するというのは通常できませんが、経済状況の変化、その他のやむを得ない事由が認められる場合には、委託者と受託者が協議した上で解約することもできます。
また、契約途中において他者に信託受益権を売却することは許されていますので、いつでも売ることができます。

契約の終了
信託契約が終了すると、土地が信託会社から返還されるとともに、信託会社がその土地に建てた建物も付いてきます。
これは、建物が信託財産として組み込まれているからで、土地信託の特徴といえます。

とはいえ、信託契約が終わった段階で借入金の返済がまだ残っているような場合には、売却などして完済するか、収益がまだ継続するようであれば信託契約を更新して延長することになるでしょう。
できれば信託契約中に借入金が完済して、土地とともに収益事業がそのまま手に入るというのが最も理想的な形といえます。

以上が土地信託の大まかな流れとなります。
信託会社にすべて委託するという形をとりますので、委託者には面倒やリスクも少なく、他の土地活用と比べてとにかくラクです。
運用益からの配当があったり無かったりすることもあり収入は安定しませんが、土地を遊ばせておくよりは、手間もかかりませんのでよろしいかと思われます。

ただ一点だけ、運用に損が出た場合には、追加投資を迫られる可能性があるということを注意しておく必要があります。
信託会社が判断する事業計画の質にすべてがかかっている訳ですから、やはり重要なことは、信頼がおけるしっかりとした信託会社を探せるかどうかになります。

前回、今回と、土地信託についてとその流れについてご紹介させていただきました。
土地信託のメリット・デメリットについてはまた次回取り上げますので、引き続きよろしくお願いいたします。