土地信託について (1)

こんにちは、リビンマッチ公認!リビンマッチの歩き方~損をしない土地活用とは?~です。
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「リビンマッチ・土地活用」今回は「土地信託について(1)」です。

所有している土地を活用して利益を生み出そうとする場合には、その土地にアパートやマンション、駐車場などを建てるのが一般的です。
しかし、簡単ではありませんので結構な手間もかかり、利益を出すというのは大変なことですから失敗すると損してしまうリスクもあります。

土地活用に興味はあっても、別に本業があって忙しく、活用方法を検討する余裕も無かったり、自らリスクを背負って土地活用で勝負をかけるのはちょっと…と腰が引けてしまう方もいらっしゃるかと思います。

そんな方には土地信託がおすすめです。

土地信託は土地活用のノウハウが全く無くとも利益を出せる可能性があります。
今回はそんな土地信託についてご紹介したいと思います。

土地信託について

土地活用にはさまざまな方法がありますが、自分ではほとんど何もする必要がないのが土地信託の特徴です。
事業としての土地活用は、事業計画を練って資金計画を立てて進めていきますが、土地信託の場合にはすべてが必要ありません。

なぜかというと、土地信託の「信託」という言葉は文字通り「信じて託す」という意味で、つまり土地信託の言葉の意味としては、誰かを信じて土地を託すことになります。

「託す」というのは単に預けることを意味するのではなく、土地を使って利益を上げてもらうことを前提としています。
つまり土地の所有者は、預け先から出た利益を受け取る仕組みとなります。

例として投資をあげますと、投資には自分で利益を生み出すための投資と、他人に利益を生み出してもらうための投資があります。
土地活用で分類しますと賃貸経営や駐車場経営などほとんどは前者に当てはまりますが、土地信託は後者に当てはまります。

後者の投資での典型的な例は、運用資金を提供して運用益から配当を得る方法で、いわゆる投資信託といわれるものです。
投資信託は自分のお金を専門家に預けて運用してもらい、利益が出たらそこから経費や手数料(信託報酬)を除いた分を受け取る仕組みになっています。

投資信託はお金を託すのに対して、土地信託は土地を託しますが、それ以外はほぼ同じです。

・不動産投資信託とは別物
まぎらわしいのが、不動産投資信託と混同してしまうことです。
土地信託と不動産投資信託は名前が似ていますが、その内容は全くの別物です。

不動産投資信託は、あくまで投資信託の一種であり、投資家はお金を出します。
そしてそのお金をひとつのカタマリとして扱って不動産を購入・運用し、その運用益を投資家へと還元する仕組みとなっています。
土地信託というのは土地をもっている人のためのものです。
不動産投資信託は土地を持たない人のためのもので、運用の手段として不動産を使う、あくまで投資信託の一種です。
土地信託は、不動産投資信託とは別物だということは押さえておきましょう。

信託銀行と信託会社
土地信託とは土地を信じて託すという仕組みなので、土地を所有する委託者が納得すれば、誰に托そうが構いません。
その辺のおじさんに任せたっていいのですが、まったくの素人に預けるぐらいなら自分でやった方が信託報酬もかからない分マシという話です。
委託者の多くは土地運用のプロに任せたいと考えるのが自然ですし、現実には土地信託の多くは運用のプロである企業に任されています。

企業が信託を受けて土地を運用する、信託業務を行うのは決して勝手にやっていいわけではなく、信託業の免許が必要です。
法律上、信託を営業行為として行うには免許が必要になります。

信託業の免許を持っている企業は、大きく分けると「信託銀行」とその他「信託会社」に分類されます。
信託銀行とは、土地以外のさまざまな財産の信託を受けて、それを運用・管理するための銀行です。
信託業務の他にも通常の預金業務や貸出業務なども行っていて、業務範囲の広い銀行といえます。

信託会社とは、広い意味でいうと信託業免許を持つ、信託銀行も含んだ株式会社のことを指します。
しかし一般的には信託業務を行う企業のうちの、信託銀行を除いた、信託業務を専門に行う会社のことを指します。
信託会社は、信託を受けた受託者が自らの裁量をもって信託財産の運用を行う「運用型信託会社」と、自らは運用を行わずに管理のみを行う「管理型信託会社」に分けられます。
管理型信託会社の場合、委託者の指図に従って財産を運用するという形になります。

実際に土地信託するケースとしては、土地所有者の多くは、知名度が高く社会的信用があると思われている大手銀行グループの信託銀行に依頼する方が多いようです。

信託受益権
土地所有者は、信託会社と信託契約を結んで土地を提供し、「信託受益権」を得ます。
信託受益権とは、土地の運用で得た収益から配当を受け取る権利のことです。
土地所有者が信託受益権を得る代わりに、土地の名義上の保有者は信託を受けた受託者となります。

ですから委託者から受託者へ、所有権の移転登記を行わなければなりません。
契約が終了する際には委託者は信託受益権を失いますが、土地の所有権は戻ってくることになります。
権利の面だけで考えると、土地の所有権から信託受益権へと一時的に変換しているということになります。

実質的な土地の所有者が変わるわけではありませんので、信託会社に利用する権利を一時的に与えるという感じでとらえてもらって構いません。このような特徴から、信託契約による所有権の移転は名目上の移転に過ぎず、信託受益権は土地と同じように財産として扱われることになります。

今回は土地活用方法としての土地信託について、おもにその仕組みに限ってご紹介いたしました。
土地信託というのは所有する土地を使って行われる、投資信託のようなものと考えていいかと思います。
土地信託の大まかな流れ、メリットやリスクについては、また次回ご紹介させていただきますので、興味のある方は引き続きよろしくお願いいたします。

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