土地の価値を調べよう

こんにちは、リビンマッチ公認!リビンマッチの歩き方~損をしない土地活用とは?~です。
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「リビンマッチ・土地活用」今回は「土地の価値を調べよう」です。

リビンマッチサイトを参考にしつつ、これまで様々な土地の活用について数多く取り上げてきましたが、大地主にとってはすべての土地を有効に活用していたら、相続税が大変なことになってしまいます。

維持をしていくにしても固定資産税や都市計画税など、特にそこから収益を生むような対策をとっていない場合はお金がでていくものですので、ある種の負債とみることもできます。

もちろん、先祖から受け継いだ土地であれば、維持していくことこそが責務とお考えになることも当然かと思いますが、それを有効な土地活用といえるかといえば、決してそうではないでしょう。

ですから活用する土地を見極めたあとには、残りの土地を売却するという選択もあるかと思います。
正しく土地を売却することも、立派な土地活用といえるのではないでしょうか。

土地の価値を知ることは大事

土地を売却するには不動産仲介業者に依頼することになると思いますが、その前にまず一番はじめにすべきことは、土地の相場を知ることと、どうやってその値段が決まる仕組みを知っておくことだと思います。

ある程度の相場観をもっていないと、うまく売れたと思っても実は損をしていたなんてことも、特に不動産業界であればありうることでしょう。

そもそも今後将来的に日本の土地で、値上がりもしくは価値を維持する土地というのは全体の10~15%といわれています。
いわゆる東京などの大都会にあり、恵まれた環境に囲まれた土地です。
残りの土地では価値を下げていく土地が70%、価値が無くなってしまう土地が15~20%といわれ、価値が無くなる土地というのは地盤が悪かったり、洪水やがけ崩れの恐れがあったり、またはほとんど人の住んでいない限界集落にあったりする土地のことです。

そしてそれ以外の、大都市で優良地以外の土地が価値の下がっていく土地だと予想されています。
例えばAさんの土地とBさんの土地で、面積がほとんど同じで50メートルしか離れていないにも関わらず値段に倍近い差があるなんてこともあります。

同じ大都市で場所が近くても、土地として優良かどうかで評価が分かれることもあるのです。

あくまで例として、かなり大雑把に分けてしまいましたが、つまり所有地がどんな環境にあるか、またその環境によって予測される土地の将来性で、評価額は大きく変わってきます。
もちろんご自分の土地ですから、当然この位だろうという感覚は持っていらっしゃるかと思います。しかしながら実際にその土地を売るとなれば話は違ってきてしまいます。

前述のとおり土地には色々な条件や状態があり、相場とも組み合わさって価格が決定しますので、
土地の売却のための準備としましては、価格決定にかかわる情報と相場観を身に着けてから不動産仲介業者との相談に臨むべきでしょう。
では土地を評価する情報とは何なのかを見ていきたいと思います。

まずは土地の用途による区分を表す地目(ちもく)について紹介します。
簡単に言いますと、これは何用の土地かということで、登記上の地目(登記地目)と実際の用途(現況地目)が異なっている場合もあります。

実際の評価となる課税地目は現況地目となります。
地目の種類によって売却する際に関係する法律が変わってきますので、地目を変更する場合は一定期間内に変更の登記を行う必要があります。具体的には、人が住んでいる土地ならば宅地、ほかに田、畑、学校用地、墓地、原野、公園などがあります。

次に土地に面する道路についてです。
土地に面する道路を接道といいますが、接道によっては土地に建物が建てられない場合があるので要注意です。土地が道路に面していない土地を袋地(ふくろち)、その周りを囲んで道路に接する土地を囲繞地(いにょうち)といいます。
都市計画区域内のものでは、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ建築はできない決まりになっています。
つまり幅員4メートル以上の道路から「囲繞地を通る幅員2メートル以上の通路」を袋地がもたないと建物を建てることができないのです。

そうなると袋地単体の価値は極端に下がってしまいます。

土地の面積に対してどのくらいの広さの建物を建てられるかを建ぺい率、どのくらいの延べ床面積の建物を建てられるかを容積率といいます。
同じ面積の土地でも、建ぺい率と容積率が違えば建てられる建物の大きさが変わってきます。
建ぺい率は敷地面積における建物の建築面積の割合であり、容積率は敷地面積における建物の延べ床面積の割合のことです。
建ぺい率と容積率は土地の用途地域により上限が指定されており、さらに容積率は接道の幅員から上限が算出され、用途地域での上限と比較して小さいほうをその土地の容積率とするように定められています。

建ぺい率と容積率を規定する用途地域とは、この地域は住宅街、この地域は商業地域、など土地の用途の混在を防ぎ、規制を統一できるように取り決めてある地域のことです。
これにより建ぺい率と容積率のほか、高さや斜線、日影などの規制があります。

また土地相場の確認も重要ですが、これは「路線価」といわれる道路ごとに分けられた土地の金額、「公示地価」といわれる不動産売買の指標になる目安となる価格、そして実際に市場に売りに出されている(近隣の)土地の値段である「実勢価格」を調べていきます。

まずは路線価についてご説明します。
路線価とは国税庁が出しているもので、路線価図と呼ばれる地図上において「この道路に接している土地は1平方メートルでいくら」と道ごとに細かく指定して出している価格です。

数字は千円単位で表示されており、ほとんどのエリアで路線価を確認できます。
路線価の注意するべき点として、だいたい市場でやりとりされる金額(実勢価格)の7~8割の値段とされていますので、路線価を調べてその金額を「0.7」で割ればおおよその目安となります。

次に公示地価についてです。
国土交通省に土地鑑定委員会というものがあるのですが、ここが適正な土地取引をさせるため、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示しています。

標準地は全国各地に2万以上存在しますので、近くに見つかるかと思います。
調べ方はネットでも公開されていますので、国土交通省のページで確認できます。
公示価格はタイムリーなものではないため、路線価ほど使い勝手はよくないかもしれません。

しかし、土地を含む不動産の価格がその土地の経済や社会動向に影響を及ぼす傾向があるために、地域経済の動向を表す参考にはなるため抑えておく必要があるかと思います。

実勢価格はまさに実際に取引が行われている価格のことです。
誰かが決めているわけではなく、このぐらいの価格で売買が成立するだろうと共通の認識を持たれている金額です。

ですから近隣で実際に取引が行われた場合はそれが一番タイムリーな価格であるためもっとも参考になるといえると思います。
近隣で売りに出されている土地の値段を調べることは、大量に効率よく調べるにはネット検索が一番早いかもしれません。

ほかにも、道路に面する部分が長いほうがいいであるとか、土地が三角形だと需要が少なかったり、日当たりの良し悪しなど、実際の土地がもつ状態に関する情報も価格決定に大きく影響します。

また、土地の状態は変わらなくとも、近隣や周辺の環境変動に大きく左右されることがあります。
民間の事業による開発は、計画の変更や頓挫したりで実際に開始するまでわかりませんが、公共事業などは先々まで決定していて覆ることはほぼありませんので、情報収集時に確認することをお勧めします。

以上これらの情報を組み合わせることによって、ご自分の土地の価格についておおよその見当はつくかと思われます。
とくに土地を売却する予定がなくとも、ご自分の土地の市場価格を知っておくことは大変有益であると思いますので、ぜひ参考にして頂けたらと思います。

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