こんにちは、リビンマッチ公認！リビンマッチの歩き方～損をしない土地活用とは？～です。
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「リビンマッチ・土地活用」今回は「太陽光発電の土地活用」です。
土地活用を考える上で、都市部に土地をお持ちの方にはテナント経営や賃貸住宅、駐車場経営などたくさんの選択肢があるのではないでしょうか。田舎の土地を持っていらっしゃる方にとっては大変うらやましい話であります泣
ただ、人が多いということはそれだけ活用した土地の利用者も多く、商売になりやすいので土地活用の方法に頭を悩ませることもあるかと思います。
しかし地方の田舎だと、そもそも顧客の数自体が少ないつまり、人の少ない地域だと、土地活用として賃貸住宅経営や駐車場経営をしても空室や空き駐車スペースのリスクを負うことになってしまいます。
最近話題となったサブリース契約も、空室のリスクを負うオーナーにとっては大きな問題となっています。
サブリース契約というのはいわゆる一括借り上げ方式のことで、オーナーから土地を借りてマンションやアパートなどを不動産会社が入居者に転貸するのですが、オーナーには空室分の収入も保証することで、貸主のリスクを抑えた土地オーナーのための契約といえます。
しかし現実には、借主によって家賃減額に応じさせられたオーナーたちが、集団訴訟を起こすというニュースが世間を賑わせました。
このような例をあげるまでもなく、土地活用においては顧客の確保という問題は切実です。人の少ない田舎だと土地活用したくても出来ないことも多々あることでしょう。
そういった人がいない環境における土地活用にご紹介したいのが太陽光発電です。
太陽光発電とは？
太陽光発電は日照だけで利益を生み出すことが可能な事業です。
周りに日を遮る障害物のない、広い土地を持つ田舎に適した土地活用と言えます。
しかし個人の家の屋根に取り付ける程度の規模では当然ありませんので、広大な土地に発電パネルを敷き詰めて利用するにはある程度の初期投資を必要とします。
一般的な基準として、土地で行う太陽光発電は1kWあたり15㎡前後の広さが必要となり、30万円程度の初期費用が掛かると言われています。
自分で設備投資しない場合は、太陽光発電を始めたい人に土地を貸して、その収益から地代を受け取るという方法もあり、土地の条件が良ければ初期投資0円でも出来ます。
今まで土地を貸し出したくても需要が無く出来なかった方にとっては有効な土地活用と言えるのではないでしょうか。
太陽光発電のメリットとしていくつか挙げますと、エネルギーの調達コストは必要ありませんし、土地活用としても地価の安さに影響を受けません。
設備のメンテナンスの労力も、屋外設備にしては非常に少ないという特徴を持っていますし、最大のメリットとして一定の価格で電力会社に買い取らせるという国の制度もあります。
また設備投資への国の補助制度は打ち切られましたが、補助金制度の残る自治体も一部まだ存在するようですので、利用可能ならば初期費用を抑えることも出来ます。
それでは太陽光発電に必要なのは一体どういった土地なのか、まずはその特徴を確認していきたいと思います。
最初に大前提として日当たりの良さと、日中ずっと発電できるように日光を遮る障害物がない土地が求められます。
一見簡単なようですが、難しい場合もあるのです。
というのも、日本の田舎と言われる地帯には山間地帯も多く、山が邪魔になることがあるのです。
特に東か西のどちらかにある山は、太陽の光を遮ります。
南に山があったとしても太陽の位置が高いので日照を得ることは出来るのですが、東と西の山は朝と夕方のそれぞれに太陽を遮ってしまうため、その分の日射量が失われてしまいます。
ただし、発電パネルは南に向けることが出来ますし、太陽の位置が低い朝と夕方は、全体の発電量のなかの割合でいうと小さいので、極端に山と近い距離でなければ、通常は問題にならないようです。
次に、発電量を下げるほどの極端な量の落ち葉や降雪が無いことが条件として挙げられます。
自然現象ですので絶対に無いということはありませんが、発電パネルに落ち葉や雪が積もるとその影に遮られてしまい、発電量は下がってしまいます。
ですので、周辺の落葉樹や気象情報に注意を払う必要があります。
実際に発電量に影響する目安としては、降雪10cm以上で著しく低下すると言われていますので気を付けましょう。
また、発電パネルで発電した電気を売るためには送電する必要がありますので、近くに電柱があることが必須条件となります。
付近に電柱がない場合は敷設しなければならないのですが、一般的に敷設の費用は電力会社ではなく、申し込んだ事業者側が負担しなければならない点に注意が必要です。
電柱の新設においては、「そのことにより複数の家に電気が通じる」といった公益性が認められる場合には電力会社が負担することになります。
しかし電気を売る目的で電柱を建てますのでやはり自己負担となってしまいます。
ですから、もし電柱が付近に無い場合でも、なるべく送電のための敷設コストが抑えられるような土地を選ぶ必要があります。
地盤の改良など、整地する費用が少なく済む土地であることも、太陽光発電に必要な特徴として挙げられます。
土地には「地目」というその土地の用途があるのですが、「宅地」や「農地」、「山林」「原野」など幅広く存在します。
地目によっては地盤を改良したり、太陽光発電に土地を転用することに関して許可が必要な場合もあります。
元々の地目が「宅地」である場合は、整地に問題があるとされることはほとんどありません。
宅地というのは居住用に地盤を強化してあり、これは発電パネルを設置する架台の固定にも適しています。
また例として、木の伐採が必要な「山林」は、それに加えて整地費用も別途かかりますので、コストが高すぎて敬遠されるケースも多いようです。
ここまでが太陽光発電をつくるにあたり、必要になる土地に関する情報でした。
ご自分で設置される場合には以上のことを踏まえておく必要がありますし、太陽光発電を始めようとする人に土地を貸す場合には、これらの点をチェックされるということをご理解ください。
では自分で太陽光発電の設置をせずに、土地を貸すのみの場合はどうなのでしょうか。
土地を貸す場合のメリットとしては、自分で太陽光発電を行う際に生じる設備投資の必要がなく収入を得ることができます。
仮に整地費用の負担が貸主になっても、地代を調整することができますので最終的には回収できるようです。
地代について、太陽光発電においては年間の売電金額に応じて一定率にする契約方法もありますので、地価を基準にして安くなりすぎる場合には有効です。
また、太陽光発電の設備は建物ではありませんので、民法上の賃貸借となり、契約期間が長く借主寄りとされる借地権よりも貸主にとってはメリットとなります。
反対に土地を貸す場合のデメリットを挙げるとすると、借主が太陽光発電を決断した土地ならば当然貸主の地代収入より売電収入が高いはずですので、自分で投資して行ったほうがはるかに利益は高いという点が言えると思われます。
土地を貸すことでリスクは低く抑えられますが、確実にリターンも少なくなってしまいますので、効率は良くないと言えるでしょう。
また一般に太陽光発電は最初の10年が回収期間といわれ、その後の期間で利益を上げる事業の仕組みとなっていますので、契約期間が10年未満ということはまずありません。
民法で許された最大の20年間と考えるべきで、そうなると20年間は土地を自由に出来ない点も不安要素のひとつとなります。
まとめますと、太陽光発電は設置費用を負担することなく売電収入の一部から地代収入を得ることができますので、適した土地を遊ばせておくよりも有効な土地活用と言えます。
しかし、リスクは増えますが自分で設置して行った方がはるかに収益は大きいですので、可能であればご自分で始めることも検討されてはいかがかと思います。リビンマッチサイトでも土地活用でのサービスを展開しておりますので、こちらも併せて活用いただくと良いでしょう。
