コインパーキングについて

こんにちは、リビンマッチ公認!リビンマッチの歩き方~損をしない土地活用とは?~です。
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「リビンマッチ・土地活用」今回は「コインパーキングについて」ご紹介したいと思います。

コインパーキングを土地活用?

土地活用を始めるにあたってまず重要なのは初期投資と利回りだと思います。
最初にあまりにもお金がかかるとその回収にも時間がかかってしまうため、充分な利回りを確保できなければ経営は成り立ちません。
先に述べました平面駐車場ですと簡素に作るのであれば初期投資も少なくて済みます。

しかし活用する土地の存在するエリアのニーズに合わせた駐車場を考えないと、利用者が集まらないなんてこともありえます。
またニーズの変化もないとは言えません。

事実、自動車が生活必需品ではない大都市においては、リーマンショックに端を発する経済不況のせいで車離れが加速してしまいました。
その結果地域の駐車場に空きが出てしまい、料金や立地条件のより良い他の駐車場に利用者が流れてしまったため、固定資産税や都市計画税などの税金を考えると赤字になってしまった、なんて話もよくあるそうです。

別に怖がらせるためにこういった例を取り上げたわけではありませんが、有効な土地活用として駐車場経営を成功させるためには重要なポイントがある、ということを知っていただければと思います。
その流れのなかで、あわせてコインパーキングという選択肢についてもご説明させていただきます。

まず駐車場経営というのは大きく分けて2つあり、先程も申し上げましたが「月極駐車場」と「コインパーキング」という活用方法があり、さらにそれぞれ活用形態が2種類あります。

月極駐車場には、業者に募集・管理のみを委託する「管理委託方式」と、業者に整備した駐車場のすべてを一括して貸し、業者が一般の利用者へまた貸し出す「一括借り上げ方式」があります。

そしてコインパーキングには、業者に土地を貸すだけで初期投資も業者が行う「土地賃貸方式」、自分で投資して駐車場を整備して、管理・運営を業者に委託する「自己経営方式」があります。
もちろん、何もかも業者に頼らずに全部自分で行うということもできますが、土地活用という点から見ても現実的ではありませんのでここでは省きます。

土地活用としての駐車場経営は、比較的に多くの土地に対応しやすいので、手軽に始めやすいところが魅力といえます。
先ほどコインパーキングの土地賃貸方式で述べた通り、やろうと思えば「業者に土地を貸すだけ」で資金が0円でも始められます。

そして途中で他の土地活用に転用することもカンタンですし、いつでも土地を売却することも可能です。
建物を建てずに出来ますので、駐車場の立ち退きはだいたい1~3か月程度で比較的容易に行えますし、建物解体費などの費用もかからず、減額査定要素も発生しません。

土地の転用性や流動性(換金性)を担保したままできる土地活用といえると思います。

以上の点から駐車場の土地活用は大変にメリットがあるように見えますが、もちろんデメリットもあります。
以前にも申し上げた通り、賃貸住宅経営と比べると儲けが少ないという点がまず挙げられると思います。

次に、上述したとおり土地に賃貸住宅などの人の住まいがありませんので、税金の優遇措置が受けられません。
固定資産税や都市計画税などがかかってしまい、相続税も気にする必要が生じてきます。
またエリアにもよりますが、都市部ではリーマンショック時のような不況時には、節約のために自動車を手離す人も多くなることも先に述べたとおりですが、少なからず景気の影響をうけるという点も挙げられるかと思います。

ここまで主に駐車場経営の土地活用についてご紹介してきました。
それでは月極駐車場とコインパーキング、一体どちらが良いのでしょうか?
ここからは2つの活用形態の違いについて考えていきたいと思います。

月極駐車場は特定の利用者と賃貸借契約して、毎月料金を支払ってもらう、いわゆる家賃収入のような形になります。
つまり利用者の募集や契約を結ぶ必要がありますので、一般には不動産業者に募集・管理のみを委託する管理委託方式をとることが多いようです。

管理委託方式では比較的場所を問わず対応可能な場合が多く、月単位で貸し出すため収支計画は立てやすくなります。
コインパーキングと比較しても、車止めや料金精算機などの設置がないため、駐車台数をより多くとれます。
しかし、駐車場に空きが生じた場合の収入減が大きく、時間貸しのコインパーキングよりも比較的ですが収入も低くなります。

月極駐車場でも、最近では大手コインパーキング業者などが一括で借りて、オーナーに代わり駐車場の空きリスクを肩代わりして貸し出す、一括借り上げ方式でのサービスを行うところもあるようです。

管理委託方式と比べ、一括借り上げ方式は業者が借り上げるため、駐車場の稼働率に関わらず収入は安定します。
すべて業者にお任せですので手間もかかりませんしリスクも低いのですが、そのぶん管理委託方式よりもさらに収入は下がります。
また駐車場の場所自体が業者の営業エリアに入っていなければならないという条件もあります。

次にコインパーキングです。
コインパーキングは時間貸しですので需要のあるエリアでは一般的に月極駐車場よりも多く収入を得ることができる傾向があります。
例として、駐車場可能な台数を10台、月極駐車料金を1台2万円/月、コインパーキング駐車料金を100円/1時間として1か月間の収入は

月極駐車場 2万円×10台=20万円
コインパーキング 100円×10台×24時間×30日=72万円
となり、大きな差が出てきます。

もちろん、管理や運営の委託費や設置台数の差、稼働率などいろいろな変動要因があるため一概にはいえませんが、コインパーキング業者の取り分を考慮しても時間貸しの需要のあるエリアでは、コインパーキング経営のほうが有利な場合が多いようです。

コインパーキング経営では、すでに述べましたが土地を業者に貸すだけの土地賃貸方式と、自分で駐車場を整備して、管理・運営を業者に委託する自己経営方式の2つがあります。

土地賃貸方式は初期投資がかかりませんし、稼働率に関わらず安定した収入が得られます。
すべてコインパーキング業者がやってくれます。

しかしコインパーキングは住宅密集地や商業施設の近辺、繁華街など、時間貸しの需要のあるエリアに限られますし、リスクが低いぶん低収入になり、稼働率が良くても収入は増えません。
また車止めや料金精算機を設置しなければならないため、月極駐車場と比べて駐車台数は少なくなります。

それに対し自己経営方式の場合は、車止めや料金精算機の設置や駐車場の整備は自分で行って、集客・管理・運営をコインパーキング業者へ委託するという形をとります。
駐車場としては高額な初期投資が発生するのですが、コインパーキング業者への委託費を除いた駐車場の収入は、すべて得ることができます。
稼働率次第で高収入が狙えますし、他社からの制約も受けません。
しかし一方で、収入が安定しないといったリスクもあります。

以上を踏まえまして、お持ちの土地の条件に合った駐車場の形を考えていきましょう。

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