学習塾の土地活用にニーズはあるのか?

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「リビンマッチ・土地活用」今回は「学習塾の土地活用」です。

土地をお持ちの方で、土地の有効活用と同時に地域社会へ貢献できたらと考えている方も少なからずいらっしゃるかとは思います。
なかでも教育に力を入れることは、未来志向の明るい社会貢献になると言えるのではないでしょうか。

例えば、教育に興味をもっていて学校法人は無理でも、土地活用の方向性として学習塾を視野に入れていきたいと考えた場合、どうすればいいのでしょうか。

今回は学習塾に土地活用した場合についてご紹介できればと思います。

土地活用を学習塾に

少子高齢化が進むなか子供の数は減っていますが、だからこそ子供ひとり当たりにかけるお金は増えています。
ですから学習塾としての土地活用は現在注目されているようです。
しかし、小中高生の利用する場所ですので立地条件などいろいろと制約がありそうですが、実際にはどうなのでしょうか。

まずは学習塾の現状から見ていきますと、日本全国の学習塾の数は5万5千校位あるそうです。
小中高校を合わせた数は約4万校で、なんと学習塾が数で上回っています。
コンビニの数が約5万5千店あるそうなので、コンビニと学習塾はほぼ同数といえます。
子供の数自体は減っているのにこれほどの数を誇るということは、子供が少ないぶん一人ひとりに対しての学習にかける金額が大きくなっていると言えます。

その証拠に、最近では個別指導を行う塾のコマーシャルを見かけることも少なくありません。
今後も生徒獲得の競争は激化していくことが予想されるいっぽう、学習塾自体の需要はまだまだありそうです。
土地活用としての学習塾は、選択肢のひとつとして考えることができるのではないでしょうか。

では学習塾を建てるにあたり、向いているのは一体どのような土地なのでしょうか。
まず言えるのは、当然ですが子供の数、小中高生の数が多い地域です。
少子化の時代ですから数全体としては減少傾向です。

しかしながら人口の流動もありますので、親が30~40代の家族が多い地域においては、子供の数が増えることはないにせよ、少なくとも減少傾向ではないといえます。

つまり都市部においては子供の数はそんなに心配することもないようです。
逆を言いますと、それだけ地方の高齢化や人口減少が問題になっている地域は少子化の傾向に拍車がかかった状態ともいえますので、そういった場所での土地活用としては難しいかと思われます。

次に学習塾の建設に向いている土地の候補として、子供の通学のしやすさ、もしくは親による送迎のしやすさといった条件をクリアする土地が挙げられるかと思われます。

学習塾に通う場合、子供が自分で通うか、もしくは親が送迎するかのいずれかのパターンに分かれます。
子供が通う場合であればやはり通いやすさを優先しますので、通学している学校か自宅に近い場所が選ばれやすくなります。
子供の両親の年代を考えますと新興住宅地、もしくはその周辺地域といったあたりの土地が向いているといえるでしょう。

また、バスや電車などの公共交通機関の利用も視野に入れて、バス停や駅の近くという立地条件も有利に働いてくると思われます。
親による送迎に向いている土地に関していえば、駐車場が整っていて車の出し入れがしやすいような場所は、大変便利です。
特に狭い路地にあるような土地だと運転の苦手な親にとっては面倒に感じますし、途中で子供を降ろすにしても、小学生でまだ小さければ親は心配してしまいます。

近くに大型商業施設などがあると、送迎のついでに親は買い物ができますし、時間もつぶせるでしょうから大変有利になると言えます。

そしてこれらを総合して学習塾に向いた土地を考えたときに一番手っ取り早いのが、近くに他の学習塾がすでにあるところになります。
先に述べたような条件をクリアしている土地の証拠ですし、立地条件として優れていると判断できます。

例で言いますと、繁盛しているコンビニの近くにまたコンビニができる理屈と同じです。
近くに競合相手がいますので、後発で参入するのは厳しいという側面もあるかと思いますが、複数の学習塾が集まっていたほうがむしろ地域の学生が集まりやすいという考え方もできますので、一考の余地はあると思われます。

ここまで学習塾に適した土地の条件を見てきましたが、いずれにしましても、たとえ好立地であったとしても優秀な学習塾事業者や指導者がいなければ経営は難しいでしょう。
やはり前述のとおり、大変な数の学習塾がありますので、競争は激しいと思われます。
もし、子供の数が少ない地域であっても一定のニーズはあるはずなので、競合するところが無ければ事業を続けていける可能性は出てきます。

反対に子供が多く立地に恵まれていたとしても、学習塾自体に魅力が無ければ他の塾との競争に負けて存続させることが出来なくなってしまいます。
学習塾の競争というのは、優秀とされる学校へ合格者を何人出したかというところに尽きると思います。
合格者を多く出す学習塾というのは入塾希望者も多くなり繁盛します。

ですので、ますます優秀な生徒や指導者が集まってきて、さらに合格者の数が増えていくという仕組みが生まれます。
ということは、言い換えると合格者の少ない成績のあまり良くない学習塾には、生徒も指導者も集まりづらくなってしまうということです。
繰り返しになりますが、他との競争で生き残るには、立地条件はもちろんのこと優秀で魅力的な学習塾を用意できるかどうかが最大のポイントになると思います。

実際の土地活用の方法として、学習塾に貸し出す方法としては次の2つが考えられます。
ひとつは学習塾事業者に土地のみを貸し出し、建物は事業者が建てる、いわゆる借地契約をとる方法です。
土地のみを貸し出すのはリスクが低い一方で、収益も低くなってしまいます。

もうひとつは土地に学習塾の建物を建てて、それを学習塾事業者に貸し出して家賃収入を得るという形です。
この場合、土地の担保価値を活かすことで大きな収益を見込むことが出来ますが、大きな借り入れが生じるためにリスクは高くなります。
毎月の収入から返済金を差し引かなければなりませんので、返済期間を考えた上で検討する必要があるかと思われます。

どちらの方法をとるにしても契約期間を決めることになりますが、いずれにしましても学習塾経営の事業者を探し出すことが優先します。
その事業者との話し合いによって、借地契約にするか建物を建てて家賃収入を得るかを決めることになるからです。

では実際に学習塾を開くにはどうしたらいいのでしょうか?
まずは学習塾経営事業者を見つける方法ですが、お知り合いにいなければ既存の学習塾に問い合わせてみるのが一番早いかと思われます。
学習塾が今現在こんなにも増えているということは、規模の大小に関わらず店舗拡大を望んでいるところも多い証拠ですので、幅広くお問い合わせになることをお勧めします。

次に、学習塾と交わす契約別の注意事項ですが、借地契約の場合は定期借地契約にすれば問題ありません。
いっぽう建物を建てて貸し出す場合は、学習塾が軌道に乗らず撤退したときへの備えが必要となります。

学習塾は競争がある以上、中途で解約になる可能性は必ずあります。
その場合に備えて、建物を建てる際にはテナントや店舗賃貸事業に幅広く対応できるような、広さと間取りをもつつくりにしておきましょう。建物のつくりとしては、学習塾専用といったものでなく、汎用性を保った形にしておくことが将来的な空室のリスクを防ぐことにつながります。

最後に、土地活用としての学習塾に関してのメリットと問題について述べておきたいと思います。
学習塾は特別な設備が必要なく、室内が汚れやすいといったこともありませんので管理がラクです。

また、継続して長期に渡り通う生徒も多いので経営が比較的軌道に乗りやすく、学習塾事業者との契約が長期的に続くことも多いので利回りが良いこともメリットとなります。

節税の面でも建物を建てることで、更地よりも固定資産税が安くなることも魅力です。
そして問題となるのはやはり、その地域の子供の数の動向です。

学習塾に適した立地条件として新興住宅地を挙げましたが、同世代の家族が多いために生徒たちが成長して大人になったあと、急激に子供の数が減る場合もあるのです。

その結果、学習塾の経営が困難に陥る場合もありますので、前述のように転用性を考えたつくりにしておくことが重要です。

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