借主と貸主の義務

「Mr.リビンマッチが解説するリビンマッチ・土地活用」今回は賃貸住宅でご入居される方(借主)についてと、オーナー(貸主)の義務について触れていきたいと思います。
前提として、民法601条『当事者(賃貸人)の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方(賃借人)がこれに対してその賃料を支払うことを約することを内容とする契約』というものが規定されています。
借主と貸主の相互契約として、どんな状況下であっても支払ってくださいねという義務付けがされているわけです。

借主の義務とは

借主の義務のうちで、最も重要な義務は『賃料支払い義務』です。
借主は引き渡しを受けた物件について使用収益する権利がありますが、その物件については「善良な管理者の注意義務」を負うこととなります。どういうことかというと、たとえば建物に傷をつけてしまったなど過失や故意を伴う場合、借主の税管注意義務違反となり貸主は損害賠償を請求することができます。仮に、借主がその事象が起こった後に修繕費を支払って修理した場合は、必要費償還請求権と損害賠償請求権を埋め合わせたようにみえますが、実質借主の負担となることは確かです。

貸主の義務とは

オーナーの最大の義務は、その物件をその目的に従って使用、収益させることです。借主に引き渡した後は、その使用・収益の権利を妨害してはならないとされています。一例として、借主の許可なしに無断で立ち入ることなどが挙げられます。

また、ひとつ気になる点というところで、売買と大きく違うところとも言えますが、長期的なスパンで契約関係を結ぶので、修繕する必要が発生した場合の借主との負担の請負について話し合いに至るケースも考えられます。上記では借主において『善良な管理者の注意義務』であると述べましたが、建物の一部が破損してしまったケースや雨漏りしてしまうなど自然災害や設備不良が原因となる場合は、貸主の支払い義務が発生します。
また、その場合において借主が修繕を要していたにもかかわらず貸主が応じない場合、借主の方で修繕を行って、必要費として貸主に請求することもできます。
費用償還義務といい、貸主の義務の大事なひとつと言えます。

これは、賃貸借の契約が相互に行われるにあたって、かならず『賃貸借契約書』などに明記されているものかと思いますので、それらをもとに慎重に話し合いをしながら、借主と貸主の相互関係を良好なものにしていただきたいものです。

まとめ

・借主の義務として善良な使い方をしていくことは大切
・万が一故意・過失で修繕が必要になった場合は基本的に負担は借主
・貸主は借主の使用・収益の妨害をしてはならない。
・修繕に関しては、ケースバイケースなので貸主と借主で慎重な話し合いを進めるべきである。

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