こんにちは、リビンマッチ公認！リビンマッチの歩き方～損をしない土地活用とは？～です。
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「リビンマッチ・土地活用」今回は「底地（借地）の活用」です。
底地や借地の活用の場合はいくつかの障壁があります。
借地権とは、建物所有を目的とする土地賃借権と地上権のことをいいます。一方、底地権とは、借地権の負担が付いている土地所有権のことをいいます。土地の共有が平面的関係というイメージであれば、 借地権・底地権は上下(立体的)関係とイメージするとよいでしょう。
底地を理解するために、借地権者と底地権者それぞれの立場を考えていきます。
底地権者の立場
上地を貸している側、底地権者からすると、この「貸している」。 関係というのは地代収入も高くはなく、どちらかというと固定資産税や所得税、相続税の負担が大きい財産といえます。また、売却し ようと思っても買主が限定的であったり、多少高度なテクニックが 必要とされたりするので、流動性も低いといえます。底地権者としては、借りている人の建替えに合わせて、何らかの対応をしたいものです。
借地権者の立場
一方土地を借りている側、借地権者としてはとくに有効活用を考 えると、借り続けていることも選択肢の1つです。このケースでは直接的に収益を稼がない土地に投資をするよりも、その分を建物に投資するなど、別投資に回すほうが儲かるからです。ただし、建替承諾料や地代を累計していくと、超長期的には購入していた方が有利になることもあります。
有効活用をする上でもっとも重要なポイントは、借りている状態では融資を受けるときの担保力を金融機関にあまり高く査定してもらえないことでしょう。資金余力がない場合には、担保力(資金調達力)を高めることも重要となってきますので、底地購入も選択肢の1つとなります。
借地・底地の解決手段と活用
土地を「貸している」「借りている」関係の解消方法は、結論が2つあります。 借主が「土地で欲しい」のか「お金で欲しい」のかを認識し対応するのです。貸主、借主という利益が相反する人物同士の調整を、どう図っていくかという現実的な解決力がもっとも重要です。
土地で欲しい場合
土地で欲しい場合には、相手の権利を購入するか、相手と権利交換をするか、この2つの手法から選ぶことになります。価格や交換の比率は直接的に利益相反しますから、これらの調整が重要です。
お金で欲しい場合
お金で欲しい場合には、自分の権利を売却することになります。 売却先は、相手方、または第三者になります。ただし、借りている側が売却する場合には譲渡の承諾書を取らなければならないなど、少し手続きが複雑になります。
両者が共同で第三者に売却する手法では、売却代金の按分や経費負担を事前に決めておくことはトラブルを避けるテクニックとなります。借地権と底地権の調整は、過去の経緯や人間関係、借地・底地特有の法律を踏まえた上で、相互の経済的利益の調整や各種手続きを行う必要があります。
建物を建替えてしまうと選択肢が少なくなりますから、その前に方向性を検討したほうがよいでしょう。
物納も有効
底地権者としては、借地権者に貸したまま物納するという手法も、有効な活用方法です。この手法はほかに更地等を所有していても可能ですから、更地等を残し有効活用するためにも重要となってくるでしょう。
まとめ
借地権とは？底地権とは？
借地権とは、建物所有を目的とした土地賃借権と 地上権のこと。
底地権とは、借地権負担が付いている土地所有権のことです。
借地権、底地権をもち続けると、、、
１、 契約面積と実測面積が違う！？
２、 借地境がわからない！
３、 更新料・承諾料をいくらにするか？
４、 建替えの名義の問題
５、 賃貸借契約書が無くなり、本当の契約者がわからなくなる。。。
６、 地価は下落中しても地代は下がらない。もしくは、地代は安いのに、地価が上がったことで固定資産税や相続税が重くのしかかる。
７、 人間関係がわずらわしい。
８、 子供にも同様の苦労が発生する。
借地権者は
20年ごとに更新料払わなければいけない。
建て替え時には底地権者の承諾が必要
底地権者
換金性が低いにも関わらず、相続税は重い、、、
などの問題が発生します。
問題の解消には
1.相手方の権利を購入し、所有権にする
底地権を購入するor借地権を購入する
2.自分の権利を売却する(売却先は複数)
借地権付建物を第三者に売却する。
※ただしこの場合底地権者の譲渡承諾が必要
相手方に自分の権利を売る。
共同で第三者に売却
底地権のみを底地業者に売却
3.相互に借地権・底地権を出資して等価交換を行う
二者で等価交換のみ行う
開発を絡めて、それぞれ区分所有権を取得
4.相続発生時に底地を物納する（生前整備も重要！)
借地権者に貸したまま」底地を国へ物納
