「リビンマッチ・土地活用」今回は「土地活用で大切なポイント」です。

土地活用にあたって大切にいただきたい項目はいくつかあります。なかでもポイントは、収益性・法律上の制約・近隣との調和 の3点です。この3つは事前によく検討するようにしましょう。現在だけでなく、将来の変化も読み解くことが必要です。

収益性

まず第一に、土地の特性や条件を調べ、何に使うのがよいか住居系かそれとも店舗、事務所など業務系か。住居であれば、単身者向け、学生向け、ファミリータイプのどれがよいか、高級化路線でいくか、それとも一般向けにするかなどをみる必要があります。

また事業に必要な資金、借入計画、諸費用、予想賃料などをもとに長期的な収支計画を立てて下さい。賃貸事業の場合、収支予想を立てるときには、ある程度の空室発生を見込んだ控え目な計算をしておくことが重要です。
損益計算も忘れてはいけません。これは土地活用がもたらす不動産所得をチェックするものであり、課税対象になる所得の推移を他の所得と併せてつかんでおかなければいけません。

収支予想を行うことで、利回り、いつ元がとれるかなどがわかります。近年では、テナントの要求水準も高くなっており、建物や設備面への投資額が増える傾向にあるので、よほど立地条件のよいところは除いては、借入金による活用事業は元をとるのに年数がかかる傾向があります。一面的な判断は禁物です。

法律上の制約
土地活用では、都市計画法とか建築基準法など法律の制約も事業計画に大きな影響を与え、ます。土地の条件によって、建物の用途、構造、規模などが決まってきます。計画の段階では、これらの制限(建べい率や容積率など)をフルに使うのか、それとも余裕をもたせて駐車スペースや緑地を確保するのかなどの判断も必要となってきます。

近隣との調和
土地活用では、その土地のイメージにマッチしたもの、街並みを乱さないもの、 評価を高めるような利用法も考えていただきたい項目です。 いくら合法的で、収益性が高い活用法であったとしても、環境をこわすようなものや近隣住民からの理解が得られないようなものは避けるべきです。

たとえば高級住宅地に安っぽい賃貸住宅を建ててしまっては、入居者自体を集めることも難しくなってしまします。
近隣との調和という点では、日照権やプライバシーの問題もあります。地域によっては業務用ビルには抵抗があるという場合もあるかもしれません。いくら法律的な問題がなくとも、近隣の人たちの立場になって話し合い、譲歩する必要があります。近隣の合意が得られない土地活用には、事業の先行きにもかげりが出るおそれがあるからです。

ここまで読むと土地活用はとても難しいものなのではないかと考える方もいらっしゃるでしょう。そんなときには プロによるノウハウを利用することが大切です。収益性や法律上の制約、近隣との調和などを客観的にチェックしてもらうのです。