共有不動産の利用

「Mr.リビンマッチが解説するリビンマッチ・土地活用」今回は「共有不動産の利用」です。

いざ、土地活用を行おうと考えた場合、該当の土地が共有地となっている場合はどのような問題があるでしょうか。

共有不動産って?

共有の不動産というのは、水槽内に赤い絵の具と青い絵の具を入れた状態を想像してみて下さい。水槽の中ではどの部分が赤色で、どの部分が青色という明確な境界線はなくなってしまいます。時間がたつと、全体的に紫色になるかもしれません。これが不動産を今日共有している状態であり、誰がどこの土地を保有しているのか、明確な境目がないという特徴があります。

共有不動産での土地活用

共有不動産を売却する場合や建て替える場合には、共有者全員の同意が必要です。また、仮に共有者の一人が単独でその不動産を使っていたとしても、使っていないほかの共有者にも公租公課の負担があります。ほかの共有者がそれを支払わない場合には、連帯納税義務も負います。さらに相続が発生すると、使用していなかった共有者の相続人は、その財産についても相続税の対象財産とされます。

共有不動産は困りものの財産であるといえます。 例え今が順調な状態であっても、共有状態を維持するとどうなるのでしょうか。時間の経過と共に必ず今日烏有財産の所有者が変動します。最初の共有者は仲のよい兄弟同士でも、時間の経過とともに不動産の兄弟の子、 つまり従兄弟同士になり、さらにその子供同士という風に、どんどん持ち分が細分化されていくのが常です。不動産の活用を考える場合には、共有不動産の将来像がどうなるかを見極め、事前に問題が生じないよう対処しなければなりません。

建築前の検討を怠って建築すると、現実的に簡単に取り壊すわけにもいきません。将来的に取り得る解決方法が、限定されかねません。

風景

共有財産の解消には

各共有者が土地で欲しいのか、お金で欲しいのかという点 を考える必要があります。一方が土地として欲しくて、もう一方がお金で欲しい場合は、お金が欲しい側が相手側に持ち分を売却し代金を受け取ります。結果的に購入者の単独所有になります。この場合の価格は任意で決定できますが、親族の場合だと一定額より高すぎても低すぎてもみなし贈与の問題が出てくる場合があります。「当事者全員がお金で欲しい場合は、対象地を全部売却し、持ち分に応じて代金と費用を振り分けます。この振り分け基準は事前に決めておかないと、後でトラブルになることがありますので気を付ける必要があります。

当事者全員が不動産で欲しい場合には、持ち分価値に応じて共有物の分割という手法を取ったり、等価交換などの手法を取ったりします。

将来像を考える

共有財産の解消について、建物が新しい場合や残債などがあると現実的対処が難しくなります。有効活用の前段階で共有不動産の将来像まで見据えて考える必要があります。実際の案件では共有者同士では各々の事情があったり、本音を話しづらいなどといった問題があったりします。その点も踏まえた調整が大切になってくるでしょう。

まとめ

共有不動産とは?
・「一つの不動産全体」を「複数の人々」で所有している場合を共有といいます。
・全体を所有するので、「誰が」「どこを所有している」ということにはなりません。

(共有不動産)
・売却するには
・建築、建替えするには    全員の同意が必要

・公租公課の負担       例え使っていない場合でも所有してるだけで発生
・相続財産として評価

その他様々なデメリットが、、、
・売却困難(低価格)
・物納は不可

解消に時間とコストがかかることも
また解決には様々な方法があるので複数の選択肢を
検討してみることが必要!

また現状問題がない場合でも、
共有財産で所有し続けると複雑な所有状態になることもあり得る

共有不動産の解消において
片方が土地で欲しく、もう片方がお金で欲しい場合

相互に相手持ち分の購入・売却を行うことで、
不動産は単独所有となり、もう片方は不動産をお金にすることができます。

両方がお金で欲しい場合は

共同で第三者へ売却することで代金を分割することが可能です。

両方が土地で欲しいと考えた場合
共有の持ち分に応じて不動産を分割するという方法もあります。

また相互に共有持ち分を出資して等価交換を行うという方法もあります。
マンション等を建築した場合には、共有持ち分を出資し区分所有権を取得
するということもできます。

様々な解決手法を実行 するためには関係者との調整力・実行力が重要!

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